Se você está pensando em começar seu próprio negócio, ou se você está se preparando para mudar de local para o seu negócio atual, você provavelmente está ansioso para sair a porta e começar a olhar para algumas propriedades. Mas correndo em um novo local é uma das piores coisas que você pode fazer. Você pode ter muita sorte e acabam no lugar certo com os termos do contrato certas - mas você é mais provável que a terra em um local inadequado ou assinar um contrato cujos termos irá torná-lo infeliz para os próximos cinco anos.
Se você está começando um novo negócio, sentar-se com um bloco de papel ou um novo documento no computador e começar a pensar sobre os seguintes fatores que irão impactar onde você olha para o espaço comercial:
Quanto posso realmente ter recursos para pagar para o espaço? Não há nenhum ponto em olhar para sites que estão muito acima do seu orçamento, não importa o quão perfeito que poderia ser. E se você ainda não começou o seu negócio, no entanto, é difícil projetar exatamente o quanto você vai realmente ganhar. É melhor subestimar do que superestimar seus ganhos neste momento. Para as empresas de varejo, espere pagar 10-15 por cento de suas vendas brutas projetadas com aluguel e despesas operacionais.
Quanto espaço eu realmente preciso? Se você não está indo se encontrar clientes no local ou armazenar inventário lá, você pode precisar de pouco mais de um armário de vassouras com uma mesa e uma cadeira. Se você estiver vendendo tratores, você precisa de um pouco mais de espaço, tanto dentro como fora. Se você puder pagar, planejar para alugar um pouco mais de espaço do que você pensa que você precisa agora, para que você não tem que mover o minuto seu negócio começa a decolar.
Onde eu gostaria de ser? Para algumas empresas, a localização é tudo. Se você está abrindo uma loja de varejo, onde você está localizado pode fazer ou quebrar seu negócio. Se você estiver executando uma operação de sala de aquecimento, ele provavelmente não importa onde você está localizado.
Sua localização é mais do que geográfica. Em um centro comercial ou shopping, a disponibilidade de estacionamento, a facilidade de entrar no complexo, e sua localização em relação a outras lojas são fatores muito importantes.
Devo olhar para propriedades não desenvolvidas? Às vezes, recebendo em no piso térreo de um edifício que não tenha sido construída ainda é uma boa coisa: você pode ter mais margem de manobra para adaptar o seu espaço exatamente a maneira que você deseja, em vez de ter que trabalhar dentro dos limites do desenho existente. Mas é muito mais fácil visualizar quando você tem algo de concreto para olhar. E se o edifício já está terminado, você sabe exatamente o que você está recebendo. E você sabe que o edifício realmente existe - algo que nem sempre pode acontecer com propriedades não desenvolvidas.
Se você estiver movendo uma empresa já existente para um novo local, a sua lista de perguntas podem ser ligeiramente diferentes. Afinal, este não é o seu primeiro rodeio. Mas mesmo os inquilinos veteranos podem cometer erros, por isso tome alguns minutos e pergunte a si mesmo algumas perguntas:
Por que estou em movimento? Isto pode parecer um acéfalo, mas escrever para baixo não só a grande razão pela qual você está se movendo - como você superou o seu espaço, mas também todas as pequenas razões pelas quais você deseja mover, como uma falta de um banheiro dos executivos - pode ajudá-lo a focar exatamente o que você quer em seu novo lugar.
Quais os benefícios que espero ganhar movendo? Apesar de "aumentar a minha linha de fundo" é sempre uma boa resposta aqui, há, sem dúvida outros. Você está olhando para encurtar o trajeto para os seus trabalhadores? Atrair uma clientela de classe superior? Localize perto de empresas que irão complementar o seu e puxam os clientes que procuram o seu tipo de negócio?
Qual é o meu menos favorito coisa sobre a minha posição atual? Se a resposta for o proprietário, então, obviamente, você não quer olhar para quaisquer outras propriedades que possuem. Se você ama a sua localização, mas entrar em seu complexo requer uma esquerda; mão desligar uma rua movimentada, o que leva você e seus clientes loucos, então olhar para as propriedades do outro lado da estrada.
Qual é a melhor coisa sobre a minha posição atual? Se há coisas que você realmente gosto sobre a sua localização, vale a pena tentar duplicá-los em seu novo local. Você realmente gosta de estar no piso térreo, porque você tem medo de altura? Ou você ama olhando para a cidade a partir do 25º andar? É um edifício com restaurantes nas proximidades importantes, ou pode você e seus funcionários saco marrom-lo?
Que tipo de configuração do espaço e metragem quadrada básica que eu preciso? Uma vantagem de já estar no negócio é que você sabe o que funciona e não funciona com sua configuração atual. Talvez você superestimada ou subestimada suas necessidades em seu prédio atual. Você descobriu que você realmente precisa de mais alguns banheiros e uma área maior de cozinha para os funcionários. Você sabe se você pode trabalhar em um espaço de forma estranha ou se você realmente precisa de um grande retângulo aberto. Embora o espaço pode ser recolocado em algum grau para atender às suas necessidades, a forma básica e metragem quadrada utilizável é difícil mudar.
Quando eu preciso para se deslocar por? Coordenar o movimento de uma empresa existente entre dois edifícios é mais complicado do que se mudar para um edifício pela primeira vez. Considere o impacto do tempo de inatividade, enquanto você mover o seu negócio e os termos de seu contrato existente para ajudar você a descobrir quanta flexibilidade você tem na sua data de movimento. Se você ama uma certa propriedade, mas não terá espaço disponível para seis meses, você pode trabalhar com o seu senhorio actual para ficar onde está até que você pode mover-se para a nova propriedade?
Cláusulas de ter a certeza de entrar em seu arrendamento comercial
Quando você está negociando o arrendamento comercial, existem algumas coisas que devem ser absolutamente lá. Incluindo todos os seguintes itens no seu contrato de arrendamento é altamente recomendável:
Entidade corporativa: Se você já formou uma empresa separada para o seu negócio, é fundamental que esta entidade ser identificado como o "inquilino" em todos os documentos. Você normalmente formar uma corporação de protecção jurídica e benefícios contabilidade / fiscal. Sem a sua corporação como o inquilino no contrato de arrendamento, poderá perder todos esses benefícios e proteções.
Opções de renovação: Embora você nunca pode realmente exercer sua opção de renovação, mas sim optar por negociar cada período de renovação, você deve ter essa rede de segurança para sua proteção, especialmente se a sua localização é crítica, ou o seu negócio é difícil de se mover. Também é importante para garantir que as opções de renovação não são pessoais a você como o inquilino original, porque essas opções de renovação pode ser extremamente importante para qualquer comprador potencial do seu negócio.
Direitos de concessão: Embora quase todas as arrendamento tem alguma forma de direitos de atribuição, você deve garantir que estes são razoáveis e permitem que você vender o seu negócio e transferir o contrato de arrendamento. Seus direitos de atribuição devem permitir-lhe transferir o contrato de arrendamento, sujeito à aprovação razoável do proprietário, e definir as medidas, incluindo os prazos para completar a transferência. Você também deve ser cauteloso de idioma existente dentro desta Cláusula de, em alguns casos, o texto permite que o proprietário simplesmente encerrar o seu contrato de arrendamento se você solicitar uma atribuição ou permite que o proprietário para remover opções de renovação ou outros termos para o novo inquilino.
incentivos inquilino: Embora este seja um ponto negociável, a grande maioria dos proprietários estão dispostos a esperar e para fornecer renda livre ou de um subsídio inquilino para um inquilino com um novo contrato. Isto não se limita aos inquilinos assinar um novo contrato de arrendamento, mas devem também se aplicam aos inquilinos que procuram renovar a concessão. Inquilinos muitas vezes deixam o dinheiro na mesa, porque eles não sabem o que pedir para esses itens, ou que eles são comuns.
signage: Visibilidade e exposição pode ser crucial para um empresário. Signage é algo que deve ser claramente definido no contrato de locação, especialmente relativos a onde você pode ter sinalização e quais são os custos.
Estacionamento: Estacionamento é importante para você e seu cliente. Muitas vezes, os inquilinos assumir que o estacionamento é algo que eles podem lidar com mais tarde ou que não vai ser um problema, mas como a maioria das coisas em um contrato de arrendamento comercial, se não for por escrito, não contar com ele.
Exclusivos: Assegurar que um concorrente directo ou indirecto não se move para o mesmo centro de compras pode ter um impacto substancial na sua linha de fundo. Não só é importante incluir esse tipo de linguagem, para muitos inquilinos, a formulação exacta da língua pode fazer toda a diferença.
Cláusulas para estar apreensivo sobre em seu arrendamento comercial
Assim como é importante incluir certos termos-chave em seu contrato, você também deve ser cauteloso sobre o que termos são no contrato de arrendamento para começar e como elas podem afetar você. Você pode querer remover ou ajustar alguns dos seguintes itens:
Adiar: Esta disposição indica quanto o senhorio pode aumentar a renda que você deve ficar longe de qualquer data de expiração do seu contrato. Isso nunca podem entrar em jogo para muitos inquilinos, mas pode haver situações em que você deve permanecer em seu espaço um extra de dois meses, e seu aluguel potencialmente dobrar ou triplicar durante esse tempo poderia ser muito caro.
Aluguel percentual: Alguns proprietários exigem essa taxa de aluguer extra para os inquilinos, e pode cortar uma quantidade significativa de dinheiro a partir de sua linha de fundo, se você não está ciente de como esses números trabalhar. Aluguel percentual pode ser negociado para fora do contrato de arrendamento, total ou modificados para diminuir o impacto.
restrições Raio: A abertura de um segundo local? Não tão rápido. Um proprietário pode ter uma restrição raio razoável ou grande impedi-lo de abrir o seu segundo local como desejado.
cláusulas de demolição: Será que o proprietário tem o direito de rescindir o seu contrato se eles querem reconstruir ou demolir o edifício? Esta é a seção que você deve olhar para ver quais são os direitos que o proprietário tem e que compensação, se houver, você receberia se a demolir senhorio ou reconstruir o edifício.
cláusulas de incumprimento: Esta é a seção do contrato de arrendamento com todos os dentes. Você precisa entender o que os remédios e os direitos que o proprietário tem no caso de você padrão sobre o contrato de arrendamento e determinar se eles são razoáveis ou não.
cláusulas de Mudança: Muitas locações têm cláusulas de realocação que permitem que o seu senhorio para mover o seu negócio dentro da propriedade. Você precisa prestar muita atenção para a formulação desta cláusula ou poderia vir a ser um cenário caro ele venha a ocorrer.
Cinco Mitos de renovação de locação
Muitos inquilinos têm noções preconcebidas sobre uma renovação de contrato ou como eles funcionam normalmente, e muitas vezes estas ideias são imprecisas ou completamente errado. Alguns equívocos Commons incluem:
O exercício da opção: Inquilinos muitas vezes assumem que você deve exercer a opção de renovação, a fim de renovar a concessão. Você absolutamente não tem que exercer a sua opção de renovação e, em muitos casos, você não quer exercer a sua opção porque limita o que você pode negociar para o seu termo de renovação.
Rendas só vão-se: Isto é tipicamente o ponto de vista do proprietário, e algumas cláusulas de opção de indicar que sua renda deve ir para cima, independentemente do que está acontecendo no mercado. Em muitos casos, os inquilinos estão em linha para uma renda redução, mas por causa de como eles lidam com a negociação ou por exercerem o seu opção, eles vêem um aumento de renda em vez disso.
subsídio inquilino ou aluguel gratuito: Senhorios dizem muitas vezes gratuitos aluguel ou inquilino subsídios são apenas para novos inquilinos. Mas por que um inquilino comprovada não obter o mesmo benefício como um novo inquilino? Inquilinos frequentemente se esquecem desses incentivos financeiros ou são levados a crer que eles não são comuns ou oferecidos renovações.
Disposições suplementares de arrendamento: Uma boa razão para não exercer sua opção de renovação é abordar todas as outras preocupações sobre o seu arrendamento. Quer se trate de estacionamento, sinalização, melhorias no espaço, ou simplesmente adicionando mais cláusulas de renovação de opção, a sua renovação é o tempo para lidar com estas questões.
Falso otimismo: Em alguns casos, não é os termos da renovação o inquilino deve estar olhando, mas a própria renovação. Se você não foi rentável no seu local por um certo número de anos, talvez seja hora de considerar uma deslocalização ou fechar o seu negócio.