Lançando casas: Não Over-Renovar

Uma regra importante na casa lançando é nunca sobre-melhorar uma propriedade. Pesquisa propriedades semelhantes na área para determinar o valor justo de mercado para a casa que você está lançando e, em seguida, planejar seus reparos e reformas para melhorar a propriedade a esse ponto ou um pouco melhor. É provável que você tenha problemas para vender uma propriedade $ 350.000 em uma área onde as casas estão vendendo por US $ 275.000.

Lembrar a lição transmitida nesta história a partir de um profissional de topo no negócio de virar casa:

Uma vez eu comprei um imóvel e, em seguida, rapidamente revenderam a um investidor que planejava renovar a casa-se e vendê-lo com lucro. Ele era mecanicamente inclined- ele trabalhou na construção e moonlighted nas noites e fins de semana fazendo reparos e renovações. A casa foi em média condição: É necessário carpete novo, alguns patching parede, pintura, e alguns outros reparos essenciais. I estimou os reparos custar entre US $ 8.000 e US $ 10.000 - ou talvez menos do que isso, porque o investidor estaria fazendo a maior parte do trabalho sozinho.

A propriedade foi localizado em uma área desejável que era atraente para compradores de primeira vez. Para esse tipo de mercado, que costumam investir apenas o suficiente para fazer a casa atraente e funcional, deixando as atualizações para os compradores para que eles possam realizar reformas para se adequar ao seu gosto. Eu costumo instalar o carpete novo, novas luminárias, e novas placas de cobertura para interruptores e Outlets dar o lugar uma nova camada de pintadas têm o inspected- forno e têm os sistemas de canalização e elétricos testado e reparado (se necessário). Dessa forma, eu me sinto bem sobre a venda de uma casa para uma família jovem compra de sua primeira casa. A propriedade tinha cerca de US $ 35.000 no valor do patrimônio líquido na mesma, de modo que o investidor deve ter sido capaz de ganhar pelo menos US $ 25.000 a partir da transação, mesmo se ele havia contratado para fora todo o trabalho.

Infelizmente, este investidor em particular me empolguei. Ele colocou apenas sobre cada atualização que você pode imaginar para a casa. Ele instalou molduras high-end e luminárias, e ele eviscerado e instalou um novo cozinha chique (o que foi bom para começar) e uma nova casa de banho. Ele até epóxi-revestido no chão da garagem (uma característica maravilhosa, mas definitivamente um exagero).

O problema com a reparação de uma casa desta maneira é que não importa quantas atualizações e amenidades que atirar nele, a casa ainda está em um mercado que cobre o valor. Ele havia reparado a casa como se estivesse indo viver nele. . . e entreter royalties sobre uma base regular.

Ele tinha o seu despertar rude quando ele listou a casa à venda. Para ganhar o lucro que ele queria, ele ajustou suas dezenas cotação de venda de milhares de dólares acima do preço indo de propriedades comparáveis ​​na área, e ninguém estava interessado, especialmente primeira vez compradores que estavam no mercado para uma propriedade acessível. Ele se perguntou o porquê. Ele me convidou para dar uma olhada ao redor e explicar-lhe por que ele não poderia vender a casa.

Esta casa era a casa mais bonita que eu tinha visto em um longo tempo e, definitivamente, a mais bela casa na rua. . . provavelmente em toda a subdivisão. Expliquei-lhe que ele tinha renovado a casa fora do mercado. Para vendê-lo, ele teria de reduzir significativamente a sua cotação de venda. Ele acabou vendendo a propriedade para um lucro líquido de cerca de US $ 3.000 (ou US $ 6,25 por hora com base em quanto tempo ele investiu nele).

O que ele tirou da experiência valia muito mais do que o dinheiro que ele fez. Em um flip seguinte, ele comprou outra propriedade por atacado de mim no mesmo bairro e marcou apenas mais de US $ 19.000. Eu diria que ele aprendeu a lição. Ele vendeu a casa dentro de dois meses de comercialização para, você adivinhou, um comprador pela primeira vez e sua jovem família. Eles foram animado para mover-se em um ", nova" casa acessível fresco e entusiasmados com a perspectiva de fazer suas próprias atualizações ao longo do tempo.