Como encontrar o valor por meio da análise de vendas comparáveis para o exame de licença imobiliário
A principal abordagem que os avaliadores usar para estimar o valor da propriedade que estará no exame Real Estate License envolve a análise das vendas de outras propriedades semelhantes, chamados comparables
Menu
Avaliadores usar essa abordagem na maioria das vezes na apreciação unifamiliar e de dois para quatro unidades imóveis residenciais. A fraqueza da abordagem é quando o mercado é lento e torna-se difícil encontrar vendas comparáveis.
O básico
A idéia por trás da abordagem de comparação de vendas é comparar as vendas anteriores de imóveis para a propriedade assunto que está sendo avaliado para se chegar a uma estimativa do valor real da propriedade.
Por exemplo, você pergunta Joan o avaliador para avaliar um de três quartos, dois banheiros, casa de 2.500 pés quadrados em uma subdivisão suburbana típica. Através de sua investigação sobre as vendas na área, Joan encontra três vendas de casas quase idênticas nos últimos quatro meses. Estas casas vendidas anteriormente são chamados comparables ou comps. Cada uma das casas vendido por US $ 250.000.
Joan estima que o valor da casa que ela está avaliando é de R $ 250.000 com base no fato de que três casas semelhantes recentemente vendida por esse preço. E essa é a abordagem de comparação de vendas em sua forma mais simples.
Um avaliador normalmente investiga tantos como dez ou mais comparáveis, finalmente, a seleção de um mínimo de 3-5 para utilizar na abordagem de comparação de vendas. Depois de fazer todas as adaptações adequadas a cada um dos elementos de comparação, o avaliador chega a uma estimativa de valor para a propriedade.
ajustes de preço de venda
As situações que os avaliadores na maioria das vezes têm de lidar com a aplicação da abordagem de comparação de vendas são comparáveis que não são idênticas à propriedade assunto. Os avaliadores passam por um processo de ajustamento para compensar as diferenças nas propriedades.
Aqui está um exemplo simples. A propriedade assunto é uma casa de três quartos, dois banho. Joan o avaliador atualmente não sabem o valor desta casa. Uma casa muito similar vendido há dois meses por US $ 275.000. A casa comparável, chamado Um Comparável, é a mesma em todos os aspectos como a propriedade assunto, exceto que ele tem quatro quartos.
Comparável A é superior à propriedade assunto. A pesquisa de Joan indica que o valor do quarto quarto é de US $ 25.000. Isso significa que o comprador de Comparável A pagou US $ 25.000 a mais por isso casa do que ele ou ela teria para uma casa de três quartos.
Joan, ao preparar o seu relatório de avaliação, passa pelo processo de subtrair que US $ 25.000 valor do quarto do preço de venda $ 275.000 de Comparável A. O preço resultante de $ 250.000 é o preço de venda ajustado.
$ 275.000 (preço de venda de uma base comparável) - $ 25.000 (valor do quarto quarto) = $ 250.000 (preço de venda ajustado)
Usando o princípio da substituição, o preço de venda ajustado para Comparável A, ou US $ 250.000, é o valor estimado da casa de três quartos.
ajustes Idade
O mercado tem a idade de uma estrutura em conta no momento de decidir o que pagar.
Aqui está uma pequena provocação de cérebro: A propriedade assunto é de 5 anos de idade, e o comparável é de 15 anos de idade e vendido por US $ 190,000- contrário, as casas são semelhantes. O valor dessa diferença de dez anos de idade é de R $ 5.000. Se você adicionar ou subtrair que US $ 5.000 a partir do preço de venda da comparáveis?
É isso mesmo, você precisa adicionar $ 5,000 porque a casa de 15 anos de idade, é considerado pior do que ou inferior para a casa de 5 anos de idade. (A cifra de US $ 5.000 é composta para este exemplo.)
Ajustes para o tempo
comparações de # 147 anterior # 148- vendas pode causar alguma dificuldade, porque os valores dos imóveis tendem a mudar ao longo do tempo. Como a história recente tem mostrado os valores dos imóveis podem subir ou descer.
Mais uma vez, Joan está avaliando uma casa. Ela encontra uma casa comparável, que é quase idêntico em todos os aspectos para a propriedade assunto. A casa comparável vendido por US $ 200.000, há cinco meses. Sua pesquisa indica que o mercado imobiliário tem sido bastante forte nos valores de área e de propriedade subiram cerca de 1 por cento ao mês durante os últimos cinco meses.
De tomar em consideração este aumento nos valores dos imóveis, Joan precisa de fazer a pergunta, # 147 Qual seria o comparáveis foram vendidos por se em vez de vender, há cinco meses, vendeu hoje? # 148- Ele seria vendido por mais 5 por cento. O cálculo de ajuste torna-se
1 por cento por mês x 5 meses = 5 por cento
$ 200.000 (preço de venda da comparáveis) x 5 por cento (aumento no valor por cinco meses) = $ 10.000 (valor de ajuste de tempo)
$ 200.000 + $ 10.000 = $ 210.000 (preço de venda ajustado)
O preço de venda ajustado para Comparável B, ou US $ 210.000, é o valor indicado da propriedade assunto.
Você calcula uma tendência de queda nos valores dos imóveis ao longo do tempo da mesma forma, apenas o valor do ajuste de tempo é ser subtraído do preço de venda do comparável ao dar-lhe o valor da propriedade assunto.
Como descobrir valores de ajuste
análise de vendas emparelhado baseia-se na ideia de que se duas casas são semelhantes em todos os aspectos, exceto um, e o preço de venda de cada casa é diferente, o valor em dólares de diferença entre as duas casas é a probabilidade de ser valor do atributo único ou recurso de um das casas. Olhe para estas duas casas para um exemplo.
Casa Ahas quatro quartos. Foi vendido por US $ 400.000. House B, que vendeu por US $ 375.000, tem três quartos. Em todos os outros aspectos, House B é a mesma Casa A. A única diferença física entre as duas casas é o quarto quarto. O quarto quarto, neste caso, é de US $ 25.000.