Como estimar o valor com a abordagem da capitalização da renda para o exame de licença imobiliário
Um método que serão abordados no exame de licença imobiliário para avaliar imóveis com base em sua renda é conhecido como o abordagem de receitas de capitalização.
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A fórmula de base para esta abordagem, vulgarmente referido como IRV, é:
receita operacional líquida (I) # Taxa de 247-capitalização (R) = valor (V)
Você pode quebrar esta fórmula para baixo para estas três etapas:
Estimar a receita operacional líquida.
Determinar a taxa de capitalização.
Aplicando a fórmula IRV para se chegar a um cálculo de valor.
Como estimar receita operacional líquida
O avaliador precisa ter acesso a receitas e despesas declarações para o edifício assunto e para edifícios semelhantes na área para estimar a margem de exploração. Tendo essas informações em mãos permite que o avaliador para estimar com precisão as receitas e despesas para o edifício. Lembre-se que todas as receitas e despesas no método de capitalização de renda são sempre valores anuais.
Você pode quebrar o processo real de estimar o lucro operacional líquido (NOI) em quatro etapas:
Estimar a renda bruta potencial.
renda bruta potencial é a renda que o edifício gera quando alugado em 100 por cento de ocupação, a renda do mercado ou arrendamento aluguel ou uma combinação de ambos. aluguel do mercado é a renda que normalmente é cobrado por esse tipo de espaço no mercado.
Lease aluguel é também conhecido como programado ou contrato de aluguel. renda bruta potencial inclui a adição do rendimento de todas as fontes, como as máquinas de lavar roupa em um prédio de apartamentos ou espaços de estacionamento alugados separadamente.
Subtrair uma figura vaga e perda de recolha do rendimento bruto potencial.
Este número, que normalmente é expressa como uma porcentagem, é a estimativa do avaliador do mercado para estes tipos de edifícios na área local, e reflete a perda normal da renda causada por falta de pagamento de aluguel e vagas periódicas. renda adicional, digamos, de um aluguer de antena no telhado do edifício é adicionado neste momento para chegar a renda bruta eficaz.
Estimar todas as despesas de construção e subtrair-los da renda bruta eficaz.
Despesas de construção caem em três categorias: fixos, variáveis (às vezes chamado de operação), e reservas. despesas fixas são despesas que não mudam com a ocupação do edifício, como impostos sobre a propriedade e seguros. despesas variáveis são praticamente todas as outras despesas, alguns dos quais podem variar com a ocupação do edifício. Essas despesas incluem a remoção de neve, serviços públicos, taxas de administração, e assim por diante.
reservas, às vezes chamado de reservas para substituições, são fundos que os proprietários deixaram de lado para itens que têm de ser substituídos periodicamente, mas não numa base anual. fogões de cozinha em um apartamento são um exemplo de um item de reserva. Note-se que as despesas não incluem pagamentos de hipoteca ou depreciação edifício.
Subtraia as despesas estimadas a partir da renda bruta eficaz.
O resultado é a receita operacional líquida.
Você pode colocar alguns números para estes passos para ver o que a fórmula é assim:
| renda bruta potencial | $ 50.000 |
| - Vaga e perda de recolha (10 por cento de US $ 50.000) | -$ 5.000 |
| Renda adicional | $ 3.000 |
| renda bruta efetiva | $ 48.000 |
| despesas | |
| Fixo | $ 10.000 |
| Variável | $ 23.000 |
| reservas | $ 5.000 |
| - Despesas totais | - $ 38.000 |
| Receita operacional líquida | $ 10.000 |
A taxa de capitalização
UMA taxa de capitalização é semelhante a uma taxa de regresso- isto é, a percentagem que os investidores esperam para sair do edifício em renda. Há uma série de maneiras avaliadores aprender a calcular as taxas de capitalização, a maioria dos quais estão além do que você é obrigado a saber. Tudo que você precisa são algumas vendas comparáveis - edifícios semelhantes à propriedade assunto que está sendo avaliadas que venderam recentemente.
A fórmula que você usa é
receita operacional líquida (I) # 247-vendas preço (V) = taxa de capitalização (R)
Esta fórmula é aplicada usando o lucro operacional e preço de venda líquido de cada comparável que você está analisando. Nota Nesta fórmula, a reversão da fórmula IRV para encontrar o valor.
Aqui está um exemplo: Um edifício vendido por US $ 200.000. Sua receita operacional líquida é de R $ 20.000.
Aplicando a fórmula, você dividir $ 20.000 em US $ 200.000, que se parece com $ 20.000 # 247- $ 200.000 = 0,10 ou 10 por cento. taxas de capitalização são expressos em percentagens.
Embora os resultados podem parecer errado, porque você está sempre dividindo um número menor de um número maior, lembre-se que você está tentando obter uma porcentagem, então a resposta é sempre menor que um.
Depois de estudar as várias taxas de capitalização que você recebe após a aplicação das fórmulas IRV, você selecione o que você acha que é o mais aplicável ao edifício que está avaliando e aplicá-lo para a etapa final.
Aplicar a fórmula para estimar o valor
Agora, de volta para a fórmula básica de capitalização de renda. Você pode usar os números a partir dos exemplos anteriores para calcular o valor:
receita operacional líquida (I) taxa de nº 247-capitalização (R) = valor estimado (V)
$ 10.000 # 247-,10 = $ 100.000
Ao dividir a receita operacional líquida da propriedade assunto, a taxa de capitalização que você escolheu você chegar a uma estimativa de US $ 100.000 como o valor do edifício.
Como calcular o rendimento
Você pode encontrar uma outra parte da fórmula que os escritores de teste, ocasionalmente, gostaria de perguntar sobre: cálculo do rendimento operacional líquida.
Suponha que você tenha um edifício comercial que vende por US $ 300.000 e sua taxa de retorno ou taxa de capitalização é de 8 por cento. Com essa informação, você pode descobrir o que o resultado operacional líquido (NOI) é. Neste caso, você multiplica o preço de venda de construção ou de valor pela taxa de capitalização ou de taxa de retorno.
Valor (V) taxa de xcapitalization (R) = receita operacional líquida (I)
$ 300.000 x 0,08 = $ 24.000