Transferência de Propriedade Hipotecados
O proprietário do imóvel hipotecado pode transferir sua propriedade como qualquer outro proprietário. Mas ela não pode mudar os direitos do credor hipotecário. Porque uma hipoteca é um interesse na terra, ela fica com a terra, mesmo se as transferências mortgagor a propriedade para outra pessoa, assim como um pacto de corrida ou servidão appurtenant iria ficar com a terra.
E, claro, isso significa que a propriedade não vale tanto como se não houvesse qualquer hipoteca que onera a propriedade.
transferência restringindo
Mesmo que o direito de transferir é um atributo fundamental da propriedade, mortgagees pode ter boas razões para estar preocupado com as transferências de o imóvel hipotecado. Após as transferências mortgagor a propriedade, o novo proprietário é esperado para fazer os pagamentos do empréstimo hipotecário, eo mortgagor original já não tem o mesmo incentivo para garantir que os pagamentos são feitos, porque ela não possui mais o imóvel hipotecado.
O novo proprietário pode não ser tão solventes e fiáveis como o mortgagor original, e, portanto, uma transferência pode aumentar o risco de inadimplência. O novo proprietário também não podem cuidar bem da propriedade, ea propriedade, portanto, vai diminuir de valor, reduzindo a segurança do credor hipotecário.
Mortgages, portanto, muitas vezes incluem cláusulas restritivas da transferência, normalmente um devido on-sale-cláusula que diz que o credor hipotecário pode acelerar a dívida e encerrar se as transferências mortgagor a propriedade sem o consentimento prévio e por escrito do credor hipotecário. Alguns estados considerou que tais cláusulas são restrições inválidos em alienação.
No entanto, uma lei federal 1.982 preempts lei estadual e faz com que tais cláusulas due-em-venda executáveis, exceto em determinadas situações. Na maioria dos casos, se um mortgagor quer transferir imóvel hipotecado, sem pagar o empréstimo, ela deve primeiro obter o consentimento escrito do credor por causa de uma dívida na cláusula-venda. Caso contrário, o credor pode exercer o seu direito de exigir o pagamento imediato da dívida remanescente.
Assumindo dívida hipotecária
Se as transferências mortgagor o imóvel hipotecado e não pagar o empréstimo de hipoteca no processo, a propriedade ainda está sujeita à hipoteca, assumindo que é gravado ou o novo proprietário da propriedade de outra forma tenha sido notificada da hipoteca existente.
O mortgagor original já não detém a propriedade e por isso não vai continuar a fazer os pagamentos de hipoteca. Em vez disso, o novo proprietário terá que fazer os pagamentos de hipoteca, ou então o credor hipotecário pode encerrar e vender a propriedade.
No entanto, o novo proprietário não é pessoalmente responsável para a dívida não paga simplesmente porque ela comprou imóvel que foi objecto de uma hipoteca. Se há um padrão sobre o empréstimo, o credor hipotecário pode encerrar, mas não pode processar o novo dono para uma deficiência no próprio empréstimo.
Quando ela adquire a propriedade do devedor hipotecário, o comprador do imóvel hipotecado expressamente podem concordar em ser pessoalmente responsável sobre a dívida. Tal acordo é chamado supondo o empréstimo. Nesse caso, o credor hipotecário é um terceiro beneficiário da promessa do comprador para o mortgagor e pode processar diretamente o novo proprietário em caso de violação da obrigação de pagar a dívida.
Execução de uma hipoteca contra o cedente
O mortgagor permanece responsável em seu contrato para pagar o empréstimo de hipoteca, mesmo que ela transfere a propriedade para outra, e mesmo que o comprador assume o empréstimo. Seu acordo com seu comprador não pode alterar os direitos do credor hipotecário, que tem um contrato com o mortgagor exigindo-lhe para pagar a dívida.
Mesmo que os consentimentos mortgagee para a transferência, o mortgagor permanece responsável por cumprimento da obrigação de empréstimo. No entanto, o credor hipotecário pode expressamente lançamento o mortgagor da dívida, após o qual o devedor hipotecário não é mais responsável.
O mortgagor também é liberado da dívida se o credor hipotecário eo novo proprietário modificar o empréstimo de alguma forma que aumenta o risco de inadimplência e responsabilidade sem o consentimento do devedor hipotecário.
Por exemplo, se o credor hipotecário eo novo proprietário concordar em estender o prazo de reembolso ou de aumentar a taxa de juros, tais mudanças aumentaria o risco de responsabilidade sobre a dívida e liberaria o mortgagor da obrigação se ela não tinha consentido tais alterações.
Se o comprador assume a hipoteca, mas o mortgagor não é liberado e continua a ser responsável sobre a dívida, o comprador é dito ter a diretor obrigação eo mortgagor é um fiador para o desempenho do comprador. Isso significa que o comprador é o devedor principal eo mortgagor é indiretamente responsável.
Em caso de inadimplência, o credor hipotecário pode processar qualquer um ou de ambos. Mas se o devedor hipotecário paga a dívida, ela pode recuperar esse pagamento do comprador assumindo que é primariamente responsável para pagar a dívida. Se ela paga a dívida, ela entra no lugar do credor hipotecário e pode até mesmo encerrar sobre a propriedade para recuperar o montante que paga ao credor hipotecário.