Como os recursos de uma venda de encerramento são distribuídos
Em uma venda de encerramento, o imóvel hipotecado é vendido ao licitante alto em um leilão público. Se a propriedade é encerrado em uma ação judicial, um xerife ou outro funcionário público pode conduzir a venda- se ele está impedido em uma ação não judiciais, o administrador realiza a venda. leis estaduais especificar quando e onde tais vendas podem ser realizadas, mas a localização é muitas vezes o tribunal.
O dinheiro pago pelo maior lance é distribuído da seguinte forma:
Os custos da venda e da dívida com o credor hipotecário de encerramento são pagos em primeiro lugar.
único interesse do credor hipotecário na propriedade deve ser totalmente reembolsados, no entanto, portanto, se todo o dinheiro que sobra, o credor hipotecário não consegue mantê-lo.
O excedente é distribuído aos proprietários de interesses júnior em ordem de prioridade (que é geralmente a ordem em que os interesses foram criados).
A venda extingue interesses júnior na propriedade, assim que estes partidos têm uma reclamação contra os rendimentos para compensá-los por sua perda.
O mortgagor fica com todo o dinheiro que sobra depois de pagar os interesses júnior.
Imagine que depois de hipotecar sua propriedade, o mortgagor vendeu uma servidão a um vizinho e, em seguida, deu uma segunda hipoteca para garantir um empréstimo home equity. Se o primeiro mortgagee exclui, o produto da venda de encerramento são primeiramente usados para pagar os custos de venda e para pagar a dívida sobre a hipoteca encerrado.
Se todo o dinheiro permanece, o titular da servidão recebe o valor de sua servidão perdido mercado. O remanescente é aplicada ao empréstimo home equity. E se esse empréstimo é pago integralmente e dinheiro continua a ser a partir da venda de encerramento, o mortgagor mantém o resto.
O mortgagor podem queixar-se de que o lance mais alto na venda de encerramento lance uma quantidade injustamente baixa. Em geral, no entanto, uma baixa oferta vencedora invalida uma venda só se for manifestamente insuficiente, algo como 20 por cento do valor de mercado do imóvel ou menos.
Mas se o processo de encerramento eram irregulares de alguma forma que causou uma baixa oferta, o tribunal pode invalidar a venda mesmo que a oferta era uma percentagem mais elevada do valor de mercado do imóvel. Tribunais têm invalidado vendas por razões tais como o seguinte:
O credor hipotecário encerramento não fornecer avisos corretos, conforme exigido por lei.
O lance mais alto conspirado com outros licitantes potenciais para reduzir o valor do lance, como, ao concordar em compartilhar lucros ou pagar-lhes dinheiro para não ofereça.
O credor hipotecário encerramento deturpado condição ou o título da propriedade ou de outra forma suprimida licitação por outros.
O credor hipotecário encerramento vendeu vários lotes hipotecados em combinações ou em uma ordem que não era o mais benéfico para o mortgagor.
A Parte que realiza a venda foi o lance mais alto.
Quaisquer interesses que são de alto nível para as hipotecas hipotecadas - interesses que foram criadas anteriormente no tempo - não são afetados pela venda de encerramento. Esses interesses simplesmente permanecer solidários com a propriedade agora de propriedade do lance mais alto na venda de encerramento. Porque os proprietários dos interesses superiores não são afetados pela venda de encerramento, eles não têm direito aos proventos da venda.
O credor hipotecário encerramento pode e, geralmente, não lance na venda de encerramento. Se o credor hipotecário encerramento é o lance mais alto, é, essencialmente, paga-se até ao montante de sua dívida com cancelamento da dívida, na medida da sua proposta. O credor hipotecário encerramento só tem que vir acima com o dinheiro se ele manda mais do que o montante da sua dívida.