Considerações Mortgage Acceptance no exame de licença imobiliário
O exame de licença imobiliário terá perguntas relacionadas a hipotecas e credores. A principal credor tem duas considerações quando se está a fazer um empréstimo para a compra ou refinanciamento de imóveis: o valor da propriedade e da capacidade do mutuário para saldar a dívida.
Em verificar se o valor da propriedade, os credores querem ter a certeza de que, se seus mutuários não podem pagar suas hipotecas, eles podem vender as propriedades e obter seu dinheiro de volta. Supondo que o valor da propriedade é suficiente para garantir o empréstimo, um credor quer certificar-se de que o mutuário pode fazer o pagamento mensal, incluindo impostos e seguros, para a vida do empréstimo.
O valor da propriedade
O valor da propriedade tem um efeito direto sobre a quantidade de dinheiro que o credor irá emprestar-lhe, e você precisa estar preparado para fazer um problema de matemática sobre este tópico no exame do estado. A percentagem do valor do imóvel que pode ser emprestado é chamado de empréstimo à relação de valor (LTV), valor que é definido pelo banco e o mercado secundário de hipotecas.
O valor da propriedade é baseada em uma avaliação. No caso de um valor de avaliação e preço de venda são diferentes, a quantidade de dinheiro que pode ser emprestado baseia-se sobre a parte inferior dos dois números. E sim, isso significa que se você está pagando mais do que o valor estimado para a casa, o seu pagamento será maior do que o esperado. Aqui estão alguns exemplos.
A propriedade é vendida por US $ 200.000. Seu valor avaliado é de R $ 200.000. O rácio LTV para a hipoteca é de 80 por cento. Quanto dinheiro vai ao banco emprestar? O pré-pagamento é exigido?
$ 200.000 (valor estimado) x 0,80 (80 por cento) = $ 160.000 valor da hipoteca
$ 200.000 - 160.000 = $ 40.000 para baixo pagamento
O preço de venda da casa é de R $ 315.000. O valor estimado é de R $ 300.000. Se o banco oferece um rácio LTV de 80 por cento, o baixo pagamento será necessária?
$ 300.000 (valor estimado) x 0,80 = $ 240.000 valor da hipoteca
$ 315.000 - $ 240.000 = $ 75.000
Um último problema mostra como calcular o LTV, se você está determinado valor e informações de empréstimo. Dizem que o banco vai emprestar-lhe US $ 240.000 em um imóvel no valor de US $ 300.000. Qual é o rácio LTV?
$ 240.000 # 247- $ 300.000 = 0,80, ou 80 por cento
Note-se que nestes problemas do valor de avaliação foi utilizado para calcular o montante da hipoteca, e, em seguida, o valor da hipoteca foi subtraído do preço de venda para descobrir o pré-pagamento que é necessário. Ao fazer um problema como este, basta ter os números para o que são.
A capacidade do devedor para pagar
O segundo tipo de cálculo consiste em determinar o quanto um comprador pode dar ao luxo de pagar por um empréstimo hipotecário. Você precisa entender um pouco da terminologia e como ele funciona.
O credor utiliza uma relação de qualificação para determinar o que um mutuário pode dar ao luxo de pagar por um empréstimo hipotecário. Quando se utiliza um rácio de qualificação, você trabalha para trás do rendimento bruto do comprador, geralmente usando números mensais de principal, juros, impostos e despesas com seguro para chegar ao que o comprador pode dar ao luxo de gastar em habitação cada mês.
Você precisa observar que a sigla utilizada para o pagamento de principal, juros, impostos e seguros é PITI. Quando os credores fazer cálculos de acessibilidade, eles usam PITI como a despesa mensal total para cálculos de pagamento de empréstimo hipotecário.
Por exemplo, um credor pode dizer que um comprador pode dar ao luxo de pagar 28 por cento do total da renda bruta em pagamentos mensais (principal, juros, impostos e despesas de seguros). Esta percentagem é chamado o relação de front-end. O credor também estabelece que o total dos pagamentos mensais da dívida do mutuário, incluindo PITI, não pode ser superior a 36 por cento do rendimento bruto total do mutuário. Esta percentagem é chamado o rácio de back-end.
Você pode ou não pode achar uma pergunta cálculo do índice de qualificação no exame, mas seu cálculo é um serviço que os agentes imobiliários fornecer rotineiramente para os seus clientes e clientes. E só no caso de você gostaria de fazer seus próprios cálculos, aqui está um exemplo.
Digamos que você ganhar US $ 96.000 por ano. Usando os rácios de qualificação bastante normal de 28 por cento para o principal, juros, impostos e seguros (PITI) e 36 por cento para o total da dívida, o quanto você pode dar ao luxo de pagar por PITI por mês?
$ 96.000 x 0,28 = $ 26.880
$ 26.880 # 247-12 (meses) = $ 2.240 máximo PITI mensal
Alternativamente, você pode fazer o cálculo da seguinte forma:
$ 96.000 # 247-12 (meses) = $ 8.000
$ 8.000 x 0,28 = $ 2.240
Agora, onde, você pergunta, se a relação de back-end de 36 por cento vêm em?
$ 96.000 x 0,36 = $ 34.560
$ 34.560 # 247-12 (meses) = $ 2.880 o total de pagamentos mensais da dívida máximo, incluindo PITI
Juntos, o front-end e back-end rácios de trabalho de tal forma que PITI e totais dívidas do mutuário tem que cair abaixo de ambos os critérios. Portanto, se no exemplo o total de pagamentos de dívida do mutuário mensais de longo prazo sem PITI foram de US $ 2.000 por mês, o credor poderia permitir que o mutuário para gastar US $ 880 ou menos em PITI.
Por outro lado, se o mutuário não tem outra dívida, o credor ainda não permitir que o mutuário para gastar mais de US $ 2.240 em PITI. Seja qual for a quantidade de dinheiro que está disponível para PITI, o credor utiliza esse valor para calcular quanto de uma hipoteca o mutuário pode dar ao luxo de pagar.