Direito de Propriedade: Evitando o Estatuto de Fraudes

O estatuto de fraudes se aplica a servidões, porque eles são os interesses em terra. Tal como acontece com outros interesses de propriedade, a maioria das leis estaduais de fraudes não se aplicam aos interesses de curto prazo que duram menos de um ano.

Caso contrário, o estatuto de fraudes, exige a prova por escrito da criação de uma servidão, assinado pelo inquilino serviente - apesar de hoje um ato assinado pelo cedente e reservando uma servidão para si mesmo pode satisfazer o estatuto de fraudes. O estatuto de fraudes também exige que a escrita definir o prédio serviente ou o local da servidão.

Se não existe essa escrita, o estatuto de fraudes faz tal acordo inexeqüível. No entanto, existem duas excepções a esta regra geral, quando acordo expresso das partes criação de uma servidão de que serão cumpridos, apesar da ausência da prova escrita exigida.

Impondo uma servidão devido à preclusão

Se o inquilino serviente concorda em dar o inquilino dominante uma servidão, mas o acordo não está em conformidade com o estatuto de fraudes, o acordo cria uma licença. O estatuto de fraudes não vai permitir que a servidão de ser executada, mas o concedente, no entanto, que concorda em permitir que o beneficiário a utilizar a sua terra de alguma maneira. Assim, o beneficiário tem uma licença, que, por definição, o licenciante pode revogar a qualquer momento.

No entanto, o licenciador pode ser impedida a revogar a licença em certas circunstâncias. Se o licenciante não pode revogar a licença, em seguida, a licença é essencialmente uma servidão. Às vezes tribunais chamam isso de uma servidão equitativa ou, confusamente, uma irrevogável.

Preclusão permite que o inquilino dominante para impor um acordo de servidão expresso, apesar de não conformidade com o estatuto de fraudes, quando as seguintes coisas são verdadeiras:

• As partes destina-se a criar uma servidão. Se as partes expressamente acordado que a concessão era uma licença, revogável a vontade, então a doutrina preclusão não pode transformar a licença em uma servidão.

• O inquilino dominante razoavelmente contou com a concessão de uma servidão em seu detrimento. Em outras palavras, o inquilino dominante de alguma forma, mudou de posição (através do investimento na terra ou não) de uma forma que ele vai sofrer perdas se o contrato de servidão não é aplicada.

  Alguns tribunais dizer que a confiança deve ser gastos com a terra serviente que são necessários, a fim de fazer uso da servidão, como a melhoria de um caminho sobre a terra serviente. Outros tribunais dizem que qualquer confiança substancial pode suportar uma indemnização de preclusão.

• O inquilino serviente razoavelmente deveria ter previsto que o inquilino dominante iria contar como ele fez. Mesmo que as partes não diga expressamente que a concessão era irrevogável, se o inquilino serviente deveria ter sabido que o inquilino dominante estava esperando um interesse irrevogável e estava indo para investir na dependência de que, uma vez que o inquilino dominante não investir, inquilino serviente privar da possibilidade de negar a existência da servidão.

Porque a servidão se torna executória para evitar danos resultantes da confiança do inquilino dominante, algumas autoridades dizem que a servidão por impedimento dura apenas até que o inquilino dominante recebe o valor suficiente para fora da servidão para justificar seus gastos. Depois ele tem tanto valor a partir da servidão para ele colocar na propriedade em confiança, ele não tem mais uma servidão executória.

Impondo uma servidão devido ao desempenho parte

desempenho parte permite a execução de um acordo não escrito na teoria de que as partes terem cumprido o seu acordo o suficiente para que um tribunal pode ter certeza de que realmente entrou em um acordo de servidão, apesar da ausência de uma escrita.

Os requisitos de desempenho parte exigem essencialmente provas alternativas que as partes estavam de acordo para criar uma servidão. Aqui estão as três categorias de provas alternativas que possam justificar a aplicação do acordo de servidão, apesar de não conformidade com o estatuto de fraudes:

• Use da servidão: Se o inquilino dominante tem sido, na verdade, usando a servidão nos termos do alegado acordo servidão por algum tempo sem oposição pelo inquilino serviente, que tende a provar que as partes realmente entrou em um acordo de servidão.

• Permanentes, melhorias substanciais: Se o inquilino dominante faz melhorias para a terra serviente, isso é evidência persuasiva de que as partes firmaram um acordo de servidão. As pessoas normalmente não fazer melhorias para terras de outras pessoas, mas servidão titulares, muitas vezes fazê-lo, a fim de fazer melhor uso seus servidões.

• Pagamento de uma contrapartida: Se o inquilino dominante pago consideração para o inquilino serviente, que tende a provar que as partes realmente tinha um acordo de servidão. No entanto, pode haver outras explicações para aparente pagamento de uma contrapartida, por isso, alguns tribunais têm dito que o pagamento do sozinha consideração não é suficiente para justificar o não cumprimento do estatuto de frauds- ela deve ser combinada com evidência de uso ou melhorias.

O inquilino dominante não precisa provar todas essas três coisas para estabelecer um desempenho parte suficiente para dispensar o descumprimento do estatuto de fraudes. Alguns tribunais têm sugerido que o pagamento de uma contrapartida por si só não pode ser o desempenho parte suficiente para dispensar o descumprimento do estatuto de fraudes.

Ao avaliar reivindicações de desempenho parte, considerar se as provas em cada uma dessas categorias de forma convincente indica que as partes devem ter tido um acordo de servidão ou se a evidência é consistente com uma explicação alternativa oferecida pelo inquilino serviente. Se a prova não é suficientemente convincente, a exceção desempenho parte não deve ser aplicável.