Como estimar o Fluxos Financeiros Líquidos
O processo de estimar os fluxos de caixa líquido do investimento requer um pouco mais trabalho do que a estimativa do montante que você precisa para investir. Embora você está trabalhando com QuickBooks 2012, você vai precisar da ajuda de Excel ou outra planilha financeira.
Sente-se e pensar cuidadosamente sobre as receitas adicionais e quaisquer custos adicionais que o investimento produz. Obviamente, você espera que o efeito líquido do investimento você vai economizar dinheiro. No entanto, certos valores do investimento vai custar caro. Por outro lado, você também receberá a poupança que o investimento retorna.
Você deseja construir um pouco de programação - isto pode ser escrito no verso de um guardanapo de coquetel ou digitado em um programa de planilhas como o Excel - e usá-lo para estimar e calcular os fluxos de caixa com cuidado.
Suponha que, no caso do prédio de escritórios, que os dois itens seguintes determinar os fluxos de caixa líquidos.
A nova hipoteca exige um pagamento anual de juros $ 21.000. Para manter as coisas simples (não se preocupe com amortização do principal apenas ainda), suponha que esta é uma hipoteca do interesse-somente. Além disso suponha que você precisa pagar todo o saldo de hipoteca em 20 anos como parte de um pagamento de balão. Nesse meio tempo, no entanto, você vai pagar R $ 21.000 no final de cada ano.
Porque você possui seu próprio edifício, você economizar US $ 20.000 em renda no primeiro ano. Esta quantidade, no entanto, aumenta cada ano. Se o aluguel que você está pagando tem aumentado a cada ano em 3 por cento por causa da inflação, você pode querer assumir que sua renda poupança, a fim de ser previsto com precisão, deve ser inflado em 3 por cento a cada ano também.
Por exemplo, você pode querer assumir que, no segundo ano, sua renda poupança igual a 103 por cento de US $ 20.000. No terceiro ano, sua renda poupança igual a 103 por cento de $ 20.600 (que é a economia de alugar o segundo ano).
Será que esse negócio de aluguer de poupança faz sentido? Com investimento de despesas de capital, o investimento de capital, muitas vezes você economiza dinheiro de alguma forma. Portanto, você precisa para estimar essas economias ao longo dos anos que você vai usar o investimento de capital.
Neste caso, a renda da poupança deve ser igual à poupança aluguel atual mais a inflação de cada ano. Outra maneira de olhar para o custo do aluguer de poupança é para dizer que a renda da poupança é igual a renda que você não terá que pagar se você possui o edifício.
A tabela a seguir resume os fluxos de caixa que você goste, investindo neste edifício. A tabela tem uma coluna para cada número do ano (o calendário mostra 20 anos de aluguer de poupança e pagamentos de hipoteca).
A programação também inclui três colunas, que informam sobre a economia de aluguel, o pagamento de juros de hipoteca anual, e a quantidade de fluxo de caixa líquido. O valor de fluxo de caixa líquido é igual a renda poupança menos o pagamento de juros de hipoteca.
Note-se que nos dois primeiros anos, o pagamento de juros de hipotecas excede o aluguel poupança. No entanto, no ano 3 e além, a renda poupança excede o pagamento da hipoteca.
| Ano | aluguer Poupança | Pagamento da hipoteca | Fluxos de caixa líquidos |
|---|---|---|---|
| 1 | 20.000 | 21.000 | -1.000 |
| 2 | 20.600 | 21.000 | -400 |
| 3 | 21218 | 21.000 | 218 |
| 4 | 21.855 | 21.000 | 855 |
| 5 | 22511 | 21.000 | 1.511 |
| 6 | 23186 | 21.000 | 2186 |
| 7 | 23882 | 21.000 | 2882 |
| 8 | 24598 | 21.000 | 3.598 |
| 9 | 25336 | 21.000 | 4336 |
| 10 | 26096 | 21.000 | 5096 |
| 11 | 26879 | 21.000 | 5879 |
| 12 | 27.685 | 21.000 | 6685 |
| 13 | 28516 | 21.000 | 7516 |
| 14 | 29371 | 21.000 | 8371 |
| 15 | 30252 | 21.000 | 9252 |
| 16 | 31160 | 21.000 | 10.160 |
| 17 | 32095 | 21.000 | 11.095 |
| 18 | 33058 | 21.000 | 12058 |
| 19 | 34050 | 21.000 | 13.050 |
| 20 | 35072 | 21.000 | 14.072 |
Quando você olha para os fluxos de caixa que resultam de um investimento de capital, você precisa fazer alguma suposição sobre o que acontece no final da vida do investimento. No caso do investimento edifício, por exemplo, você provavelmente precisa mostrar que a hipoteca é pago. Você também pode querer mostrar a venda do edifício em algum ponto.
Para mostrar como isso funciona, vamos supor que no final do ano 20, você pagar a hipoteca (que ainda será de R $ 300.000, porque você só têm vindo a pagar juros) e suponha que você vender o prédio por US $ 630.000 - esse valor é uma estimativa .
Para chegar a esta estimativa, ter o preço original de US $ 350.000 de compra e, em seguida, anualmente inflar esse valor por 3 por cento ao longo de 20 anos. Fazer isso produz um preço de venda estimado no ano de 20 de US $ 630.000. Você também vai pagar custos de venda que o total de US $ 30.000.
Esta próxima tabela mostra como esses números produzir um fluxo de caixa final liquidação. O preço de venda bruto é igual a $ 630.000. Então você tem que pagar a hipoteca de US $ 300.000. Então você também tem R $ 30.000 dos custos de venda.
Se você subtrair a hipoteca e os custos de venda do preço bruto de vendas, o fluxo de caixa final, então, igual a US $ 300.000. Isso faz sentido, certo? O preço de venda bruto de US $ 630.000 menos US $ 300.000 para o pagamento da hipoteca menos US $ 30.000 para os custos de venda é igual a $ 300.000.
| preço de venda bruta | $ 630.000 |
| Menos: Mortgage | 300.000 |
| Menos: custos com vendas | 30.000 |
| fluxo de caixa final da venda | $ 300.000 |
O passo final é combinar as informações mostradas. O caixa líquido flui coluna resume os fluxos de caixa líquidos. A coluna de fluxo de caixa de liquidação mostra 0 durante os primeiros 19 anos. Em seguida, em 20 anos, no entanto, o fluxo de liquidação de caixa como mostra $ 300.000. O negócio real combina os fluxos de caixa líquidos e o fluxo de caixa liquidação.
| Ano | Fluxos de caixa líquidos | Fluxo de Caixa de liquidação | The Real Deal |
|---|---|---|---|
| 1 | -1.000 | 0 | -1.000 |
| 2 | -400 | 0 | -400 |
| 3 | 218 | 0 | 218 |
| 4 | 855 | 0 | 855 |
| 5 | 1.511 | 0 | 1.511 |
| 6 | 2186 | 0 | 2186 |
| 7 | 2882 | 0 | 2882 |
| 8 | 3.598 | 0 | 3.598 |
| 9 | 4336 | 0 | 4336 |
| 10 | 5096 | 0 | 5096 |
| 11 | 5879 | 0 | 5879 |
| 12 | 6685 | 0 | 6685 |
| 13 | 7516 | 0 | 7516 |
| 14 | 8371 | 0 | 8371 |
| 15 | 9252 | 0 | 9252 |
| 16 | 10.160 | 0 | 10.160 |
| 17 | 11.095 | 0 | 11.095 |
| 18 | 12058 | 0 | 12058 |
| 19 | 13.050 | 0 | 13.050 |
| 20 | 14.072 | 300.000 | 314072 |