Como avaliar os valores de Real Estate Investment Trusts
Porque o Real Estate Investment Trusts (REITs) não são sua média, ações de dividendos diários, utilizando os critérios de outros investimentos para avaliá-los não faz muito sentido. A determinação do valor de ativos imobiliários exige um conjunto único de critérios. Ao fazer compras para REITs, examine os seguintes fatores:
Geografia: valor e rent-geração potencial de uma propriedade são ambos intimamente ligada à localização da propriedade. Procure REITs que investem em áreas com populações crescentes e economias prósperas. Normalmente, áreas localizadas no Sun Belt em vez do Rust Belt tendem a ser melhores apostas, mas tenha em mente que cada área do país e até mesmo uma área dentro de uma vila ou cidade tem pontos quentes e frios. Por exemplo, após o estouro da bolha imobiliária, muitas áreas do Sun Belt já não são bons investimentos. Cuidadosamente pesquisar uma área antes de comprar um REIT que investe pesadamente nessa área.
Tipo de Propriedade: Escritório e propriedades industriais cobrar as rendas mais elevadas, mas tendem a sofrer mais em uma recessão como as taxas de ocupação declinar quando as empresas saem do negócio. edifícios residenciais e de varejo tendem a cobrar aluguéis mais baixos, mas são mais resistentes a tempos econômicos difíceis.
Diversificação: É a confiança bem diversificado? Muitos REITs concentrar em apenas um setor do mercado - comercial, industrial ou residencial - ou apenas um mercado local. Como nem todos os mercados imobiliários se movem juntos, a diversificação é uma coisa boa.
tendências de ocupação: Uma taxa de ocupação crescente é um bom sinal. No setor imobiliário, as altas taxas de desocupação pode acabar com os lucros. Descubra a taxa de desocupação para as propriedades do REIT detém e determinar a direção que a taxa de vacância está em movimento - para cima ou para baixo. Embora a taxa de vacância de mais de 10 por cento pode afetar a capacidade REITs para pagar dividendos, a tendência é mais importante do que o número real. Cuidado se vagas estão em ascensão.
concentração inquilino: Determinar se a maior parte da receita da REIT vem de apenas um tipo de inquilino ou indústria ou uma gama mais ampla. Se o REIT investe apenas em postos de gasolina ou somente em shoppings, os seus lucros podem ser amarrado muito de perto com a saúde de uma indústria ou localização particular. Pesquisar não só a REIT e tipo de imóvel de sua propriedade, mas também a indústria do inquilino. Se essa indústria é estável e em crescimento, investir em um REIT que serve esta indústria particular pode ser uma coisa boa. Se a indústria ou área geográfica está sofrendo, o REIT pode ser um fracasso.
Gestão: A reputação, força e habilidade dos gestores da empresa são tão importantes, se não mais, do que o tipo de edifício. Verifique para os gestores que têm um excelente histórico para escolher propriedades com alto potencial de valorização do capital, comprá-los a preços de pechincha, e, em seguida, gerenciar as propriedades para a máxima rentabilidade.
Notação de crédito: Porque a maioria da propriedade é comprada com dinheiro emprestado, verifique se o REIT tem uma excelente classificação de crédito, por isso pode pedir dinheiro emprestado a taxas de juros competitivas.
A duração da concessão: Pergunte a gerência sobre a duração média de locação das suas participações. arrendamentos de um só ano dar proprietários a capacidade de aumentar os aluguéis regularmente, mas eles também fornecem inquilinos com uma saída fácil. arrendamentos plurianuais bloquear inquilinos e fornecer um fluxo de receitas previsível em que você pode basear as expectativas de pagamentos de dividendos estáveis.
Os fundos de operações: Talvez o fator mais importante a considerar é os fundos do REIT de operações (FFO), que fornece uma indicação de quanto dinheiro o REIT tem disponível para financiar os pagamentos de dividendos.