Como calcular o rateio para o exame de licença imobiliário
Imóveis escritores exame de licença esperam que você sabe o básico de matemática rateio. rateio é a alocação ou divisão de certos itens dinheiro no fechamento. Um advogado, um vendedor imobiliário ou um corretor faz os cálculos de rateio no fechamento. A chave para se lembrar sobre prorations é que a pessoa que o usa precisa pagar por isso. Aqui está um exemplo que ilustra o ponto de rateio.
O vendedor tenha pago os impostos de US $ 3.000 para todo o ano seguinte em 1 de Janeiro e vende sua propriedade e fecha título de junho 1. Quem deve a quem?
O vendedor paga impostos para o ano completo, mas usou a propriedade apenas para os cinco meses (janeiro a maio). Leia cuidadosamente o problema. O comprador precisa pagar o vendedor para os impostos já pagos para os meses o vendedor não possui a propriedade durante o ano. O resto é apenas a matemática de dividir quem pagou e quem paga.
$ 3.000 # 247-12 meses = $ 250 por mês
US $ 250 por mês x 5 meses (o tempo o vendedor proprietária do imóvel) = $ 1.250
Esta é a quantidade de impostos que o vendedor utilizados no período de janeiro a maio.
US $ 250 por mês x 7 meses (tempo do novo comprador em casa) = $ 1.750
Este é o montante dos impostos o comprador usado, porque ele comprou a casa em 1 de Junho.
Porque o vendedor já tinha pago os impostos durante todo o ano, o comprador deve o vendedor $ 1.750 para os impostos o comprador está usando, mas não pagar. Na terminologia do rateio, o comprador recebe um débito eo vendedor recebe um crédito.
Aqui é outro problema que tem o comprador pagar em atraso (Ou depois disso).
Um comprador paga US $ 2.400 em impostos em atraso para o ano inteiro no dia 31 de dezembro, ele comprou a casa de setembro 1. Quem deve a quem?
$ 2.400 # 247-12 meses = $ 200 por mês
US $ 200 por mês X 8 meses (o tempo que o vendedor o dono da casa) = $ 1.600
O vendedor usou US $ 1.600 dos impostos pagos. Agora, para determinar o quanto o vendedor não usar:
US $ 200 por mês x 4 meses (o tempo que o comprador era dono da propriedade) = $ 800
Porque o comprador pagou o total de US $ 2.400 no ano anterior, durante o qual ele era dono da casa por apenas quatro meses, o vendedor deve o comprador US $ 1.600. O comprador recebe um crédito eo vendedor recebe um débito.
Quando você sair para o mundo real, descobrir o que a prática local é para dividir o ano por prorations. Algumas áreas e advogados usar o dia exato, em vez do mês. Então nos exemplos anteriores, dividir por 365 dias para obter a quantidade de impostos pagos por dia.
Algumas pessoas usam o cálculo anual de 12 meses e, em seguida, dividir pelo número exato de dias em um mês, quando as datas de encerramento ocorre midmonth. No exame, os escritores de teste normalmente especificar Número 147-reais dias # 148-, se eles querem que você calculá-lo dessa forma.
Se o prazo não for especificado ou você está instruído de outra forma em um exame, você precisará usar o terceiro método, que consiste em dividir um custo anual ou pagamento por 12 e o número mensal de 30, a menos que o seu curso de imóveis ou livro especifica que um dos outros métodos é o único método usado em seu estado.
O outro item específico do estado que pode afetar rateio é quem detém a propriedade no dia do fechamento. A menos que seu estado diz o contrário, assumir que o comprador é dono da casa na data de encerramento. Aqui é um problema com uma data limite meados de mês para ilustrar o método de 12 meses / 30 dias.
Um proprietário vende uma casa, fecha no dia 17 de maio, mas pagou impostos de US $ 3.600 por ano integral de antecedência em janeiro de 1. Qual é o rateio dos impostos?
$ 3600 # 247-12 meses = $ 300 por mês
$ 300 # 247-30 dias = $ 10 por dia
O vendedor / proprietário dono da casa por quatro meses completos (janeiro a abril) e 16 dias em Maio. (Lembre-se, o comprador é considerado de possuir a casa no dia do fechamento.)
4 meses x US $ 300 por mês = $ 1.200
16 dias x US $ 10 por dia = $ 160
$ 1200 + $ 160 = $ 1.360 impostos usados pelo vendedor
$ 3.600 (total de impostos para o ano pagos pelo vendedor) - $ 1.360 (impostos usados pelo vendedor) = $ 2.240 (impostos usados pelo comprador)
O comprador deve o vendedor $ 2.240. O comprador recebe um débito de US $ 2.240, eo vendedor recebe um crédito de US $ 2.240.